Guía

Pintar la fachada del edificio: quién decide y qué permisos

Revisada el 22/10/2026.

En un edificio en propiedad horizontal, pintar la fachada lo gestiona en general el administrador (salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa) y se paga con las expensas comunes; conviene pasarlo por asamblea, y si el trabajo cambia el aspecto arquitectónico del edificio lo tiene que resolver la asamblea con una mayoría de dos tercios de los votos del total de componentes que además represente al menos tres cuartos del valor del edificio, según el artículo 12 de la Ley 10.751. En Montevideo, si hace falta una barrera de protección en la vereda para trabajar sobre la fachada se pide permiso en el Centro Comunal Zonal (trámite de la Intendencia), y si el edificio está en un área o bien patrimonial la pintura y sus colores se presentan antes a la Unidad del Patrimonio (instructivo de la Intendencia).

Esta guía ordena lo que dicen las normas y trámites que pudimos abrir; no es asesoramiento legal. No hablamos de colores. Fuentes consultadas el 22/10/2026. La Ley 10.751 que abrimos figura como actualizada y cita una modificación del artículo 12 por la Ley 20.446 del 16/12/2025; los demás artículos citados aquí no muestran esa modificación.

Quién decide en un edificio en propiedad horizontal

La ley reparte el tema entre tres figuras: el administrador, la asamblea y cada propietario que paga su parte. Lo que dice el texto de la Ley 10.751 (IMPO):

Administrador. Según el artículo 19, tiene a su cargo «el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes» y recauda de cada propietario su parte de las expensas comunes. El texto que abrimos no exige votación de la asamblea para el mantenimiento corriente.
Asamblea. El artículo 18 pone el quórum en la mayoría de los copropietarios que represente al menos tres cuartos del valor del edificio; si no se alcanza dentro de la hora de la primera citación, puede sesionar con mayoría simple de los presentes, salvo que la ley o el reglamento digan otra cosa. Puede convocarla el administrador o cualquier copropietario.
Cambios de aspecto. El artículo 12 manda que las innovaciones sobre los bienes comunes (entre ellas las que alteran el aspecto arquitectónico) las resuelva la asamblea, con dos tercios de los votos del total de componentes que representen al menos tres cuartos del valor del edificio (fijado por la Dirección Nacional de Catastro). Para conjuntos habitacionales de producción pública o con financiamiento estatal de 100 o más unidades, el mismo artículo prevé segundo y tercer llamado con mayorías reducidas; no las detallamos.
Quién paga. El artículo 5 dice que cada propietario contribuye a las expensas necesarias en proporción al valor de su piso o apartamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes, y el artículo 25, en el título sobre destrucción del edificio, aplica la misma proporción a la reparación o reconstrucción; esa cuota de reparación el administrador la puede cobrar por la vía ejecutiva (art. 25, 2.º).

La ley no dice, en lo que pudimos leer, si repintar del mismo color es mantenimiento o si cambiar el color ya es «cambio de aspecto». Como criterio nuestro, conviene no resolverlo a ojo: leer el reglamento de copropiedad del edificio, que puede fijar reglas propias, y llevar el tema a una asamblea con una propuesta concreta y con presupuestos, así la decisión queda en actas y nadie la discute después. Hay una duda más: el «gasto común extraordinario» como categoría no aparece con ese nombre en el texto que abrimos; lo que sí está es la obligación de contribuir en proporción a lo que corresponde a cada unidad.

Permisos de la Intendencia de Montevideo

Los trámites de abajo son de Montevideo; en otros departamentos el trámite es de cada intendencia y hay que consultarlo allí.

Barrera de protección frente a la obra. El trámite «Instalación de barrera de protección frente a obras de construcción» menciona expresamente el «mantenimiento de fachadas» entre los trabajos que pueden causar molestias o peligro a quienes circulan por la vía pública. Se presenta en el Centro Comunal Zonal que corresponda a la obra, con el formulario y fotocopia de cédula; el costo depende de si la barrera ocupa parcial o totalmente la vereda y se calcula por metro lineal y por mes. Si la obra ya tiene permiso de construcción, el permiso de la barrera se considera incluido siempre que no haya que ocupar la calzada. Si se ocupa la calzada con entarimado, hay que pedir autorización al Servicio de Ingeniería de Tránsito.
Ocupar la vía pública con otra actividad. El permiso para desarrollar una actividad en la vía pública incluye la carga y descarga de materiales y obras entre sus ejemplos, no tiene costo y se solicita con al menos 48 horas de anticipación. Esa página no menciona andamios; si el pintor va a dejar un camión, una volqueta o materiales sobre la calzada o la acera, pregunten en el CCZ cuál de los dos trámites corresponde.
Inmuebles patrimoniales. El instructivo de la Unidad del Patrimonio incluye la «modificación o pintura de fachada» entre los casos que requieren trámite para inmuebles con régimen patrimonial: hay que explicitar el tratamiento y los colores, con gráficos o fotos de apoyo, y los colores se indican por número de serie de una carta de colores de plaza. El trámite de la barrera aclara además que en fachadas de áreas patrimoniales o planes especiales se necesita la autorización de la Unidad de Protección del Patrimonio o de la comisión correspondiente. Si no sabés si el edificio está en esa situación, preguntalo antes de pedir presupuestos.

Qué pedirle al pintor

Una fachada de edificio no es un trabajo de pieza: hay altura, andamios o balancines, vereda y vecinos. Lo que sigue es criterio nuestro, salvo lo que se cita.

Seguridad en altura. La página del Ministerio de Trabajo sobre seguridad en la construcción lista el Decreto 125/014 (prevención de riesgos en la industria de la construcción) y dice que la empresa que ejecute obras con 5 o más trabajadores, o trabajos a más de 5 metros de altura, debe contar con Servicios de Seguridad en el Trabajo (la página es de 2008 y no abrimos el decreto); lista también el Decreto 481/09, que según esa página exige inscribir las obras que superen las treinta jornadas de trabajo. No pudimos abrir el articulado sobre andamios y alturas, así que no lo reproducimos: pidan que el contratista explique por escrito cómo va a trabajar (andamio, balancín o cuerdas) y qué equipos de protección usa.
Seguro y aportes. Pidan constancia de que el personal está cubierto por un seguro de accidentes y de que la empresa está al día con sus aportes. No abrimos la norma que regula este punto, por eso sólo lo planteamos como una precaución nuestra.
Quién tramita los permisos. Que el presupuesto diga quién pide la barrera o el permiso de vía pública y quién paga su costo por metro y por mes.
Alcance y fechas. Presupuesto por escrito con superficie, preparación, cantidad de manos (para estimar, ver cuánta pintura se necesita), cronograma y qué pasa si llueve: la fecha se discute en cuándo conviene pintar el exterior.
Rejas y balcones. Si hay herrería para tratar, conviene coordinar con quien la repara: proteger una reja del óxido es otro oficio y otro presupuesto.

Para comparar presupuestos, empezá por el directorio de pintores.com.uy.

Orden sugerido para la comunidad

Averiguar si el edificio tiene régimen patrimonial y leer el reglamento de copropiedad.
Pedir al menos dos presupuestos con el mismo alcance.
Convocar la asamblea con la propuesta y las cifras, y dejar la decisión en actas.
Definir quién tramita la barrera en la vereda y, si corresponde, presentar la pintura ante el Patrimonio.
Pedir al pintor las constancias antes de empezar.

Preguntas frecuentes

¿Quién decide pintar la fachada de un edificio?

El administrador cuida los bienes comunes (artículo 19 de la Ley 10.751), pero si el trabajo cambia el aspecto arquitectónico, el artículo 12 pide una decisión de la asamblea con mayoría de dos tercios de los votos del total de componentes y tres cuartos del valor del edificio.

¿Qué mayoría hace falta en la asamblea?

Para cambios de aspecto, el artículo 12 pide dos tercios de los votos del total de componentes que representen al menos tres cuartos del valor del edificio. El quórum general de la asamblea está en el artículo 18 de esa ley.

¿Hace falta permiso de la Intendencia para pintar la fachada?

En Montevideo, si hay que instalar una barrera de protección en la vereda para trabajar en la fachada, hay un trámite en el Centro Comunal Zonal. Si el edificio es patrimonial, la pintura y los colores se presentan antes a la Unidad del Patrimonio.

¿Cómo se paga la pintura de la fachada?

Las expensas necesarias se reparten en proporción al valor de cada piso o apartamento, salvo acuerdo expreso distinto (artículo 5), y la reparación de los bienes comunes sigue la misma proporción (artículo 25). Lo recauda el administrador.

¿Qué le pido al pintor para trabajar en altura?

Que explique por escrito cómo trabajará y con qué protección, y que acredite seguro y aportes. El Ministerio de Trabajo lista el Decreto 125/014 sobre seguridad en la construcción, que según esa página exige servicios de seguridad a la empresa con 5 o más trabajadores o que trabaje a más de 5 metros.